Kısaca: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa payını yükleniciye devreden maliklerle yeni binayı yapan yüklenici arasındaki tüm hakları belirler. Sözleşmenin noter onaylı olması, daire paylaşımının ve metrekarelerin ekli projeyle eşleşmesi, süre ve gecikme cezasının, malzeme listesinin ve teminatların açıkça yazılması malikleri korur.
Kat karşılığı sözleşme nedir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde malikler, arsa paylarının bir kısmını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise karşılığında yeni binayı yapıp belirlenen bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Kentsel dönüşüm projelerinin büyük çoğunluğu bu modelle yürür. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz satış vaadi içerdiği için bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken 10 madde
- Paylaşım cetveli: Hangi malike hangi kat, cephe ve numarada, kaç metrekare (brüt ve net ayrı ayrı) daire verileceği tablo halinde yazılmalıdır.
- Proje eki: Paylaşımın dayandığı avan proje sözleşmeye eklenmeli, proje değişikliklerinin hangi onayla yapılacağı belirtilmelidir.
- İnşaat süresi: Ruhsat tarihinden itibaren kaç ay içinde iskânlı teslim yapılacağı net olarak yazılmalıdır.
- Gecikme cezası: Teslimde gecikilen her ay için malike ödenecek bedel ve hesaplama yöntemi belirtilmelidir.
- Kira yardımı: Yüklenici kira yardımı yapacaksa tutarı, süresi ve ödeme günü yazılmalıdır. Bakanlığın kira yardımından ayrı olduğu açıkça belirtilmelidir.
- Malzeme ve teknik şartname: Beton sınıfı, donatı, yalıtım, doğrama, asansör, mutfak ve banyo malzemeleri marka veya standart düzeyinde listelenmelidir.
- Teminatlar: Banka teminat mektubu, kademeli tapu devri ya da tapuda ipotek gibi güvenceler, yüklenicinin işi bırakması riskine karşı malikleri korur.
- Kademeli tapu devri: Yükleniciye bırakılan payların tapusunun inşaatın ilerleme aşamalarına göre devredilmesi önerilir.
- Masraflar ve vergiler: Ruhsat, proje, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarının kimde olduğu yazılmalıdır.
- Fesih ve uyuşmazlık: Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği ve uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirtilmelidir.
Yüklenici seçerken nelere bakılmalı?
Sözleşme ne kadar iyi yazılırsa yazılsın, onu uygulayacak ekibin tecrübesi belirleyicidir. Yüklenicinin daha önce teslim ettiği projeleri yerinde görmek, mühendis ve mimar kadrosunu tanımak, mali gücünü ve referanslarını sorgulamak gerekir. CK Prime İnşaat, 23 yıllık altyapı ve ulaşım projesi geleneğinden gelen mühendislik disipliniyle her projenin teknik detayını kendi ekibiyle yönetir.
Kentsel dönüşümde sözleşme kararı nasıl alınır?
Riskli yapılarda yeni yapının projesine ve yükleniciye maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar verilebilir. Ancak her malikin sözleşmeyi okuyabilmesi ve sorularını sorabilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları en aza indirir. Süreç bütününü adım adım rehberimizde anlattık.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşme adi yazılı yapılabilir mi?
Taşınmaz satış vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı sözleşmeler malikleri yeterince korumaz.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Oran; parselin imar haklarına, yeni binada oluşacak toplam inşaat alanına, inşaat maliyetine ve bölgenin değerine göre belirlenir. Caddebostan ile Üsküdar’ın iç kesimleri gibi farklı bölgelerde oranlar değişebilir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce kime danışmalıyım?
Sözleşmeyi bir avukata, teknik şartnameyi ve projeyi ise bağımsız bir mühendise kontrol ettirmeniz önerilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez.
