Kısaca: Üsküdar’da kentsel dönüşüm, parselin bulunduğu alana göre farklı mevzuatlara tabidir. Boğaziçi sahil şeridi, öngörünüm ve geri görünüm bölgelerindeki parsellerde 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, tescilli yapı ve sit alanlarında ise koruma mevzuatı ve ilgili koruma bölge kurulu onayları devreye girer. Bu nedenle Üsküdar’da ilk adım, parselin hangi plan ve koruma kapsamında olduğunu doğru tespit etmektir.
Üsküdar’ı dönüşüm açısından farklı kılan ne?
Üsküdar; Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli gibi Boğaz kıyısındaki tarihi mahalleleriyle, iç kesimlerdeki yoğun konut alanlarını bir arada barındıran bir ilçedir. Boğaz’a yakın kesimlerde silueti ve doğal dokuyu korumak için özel imar kuralları uygulanır. İç kesimlerdeki pek çok mahallede ise süreç, Kadıköy’deki apartman dönüşümlerine benzer şekilde ilerler.
Boğaziçi Kanunu kapsamındaki parsellerde neler değişir?
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, Boğaz’ın kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliğini korumak amacıyla bölgeyi sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgeleri olarak ayırır. Bu bölgelerdeki parsellerde:
- Yapı yüksekliği, emsal ve yapı yaklaşma mesafeleri daha sıkı kurallara bağlıdır.
- Projeler, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin ilgili birimleri ve gerekli durumlarda Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu süreçlerinden geçer.
- Mevcut yapı hakları her zaman yeni binaya aynen aktarılamayabilir; bu nedenle paylaşım hesapları dikkatle yapılmalıdır.
Tescilli yapılar ve sit alanlarında süreç
Üsküdar’ın tarihi dokusunda tescilli yapılar ve sit alanları bulunur. Bu alanlarda yıkım ve yeniden yapım, ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun kararlarına bağlıdır. Tescilli bir yapıda genellikle yıkıp yeniden yapmak yerine restorasyon ve güçlendirme yolu izlenir. Tescilli olmayan ancak sit alanı içindeki parsellerde ise yeni yapının cephe, malzeme ve yükseklik bakımından çevresiyle uyumlu olması beklenir.
Üsküdar’ın iç kesimlerinde dönüşüm
Boğaziçi ve koruma alanları dışında kalan mahallelerde süreç, 6306 sayılı Kanun’un genel adımlarıyla yürür: riskli yapı tespiti, maliklerin salt çoğunlukla karar alması, kat karşılığı sözleşme, proje, ruhsat, yıkım, inşaat ve iskân. Üsküdar’ın eğimli topoğrafyası nedeniyle bu mahallelerde istinat yapıları, kazı destek sistemleri ve yağmur suyu drenajı ayrıca planlanmalıdır.
Mühendislik gözüyle Üsküdar
Eğimli parseller, dar sokaklar ve hassas komşu yapılar, Üsküdar’da şantiye planlamasını kritik hale getirir. CK Prime İnşaat; yol, köprü ve raylı sistem projelerinde edindiği kazı, istinat ve şev stabilitesi tecrübesini Üsküdar kentsel dönüşüm projelerine taşıyor.
Sık sorulan sorular
Parselimin Boğaziçi alanında olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Parselin imar durumu belediyeden alınarak hangi plan ve koruma kapsamında olduğu öğrenilir. Ön değerlendirmede bu bilgiyi birlikte inceliyoruz.
Boğaz manzaralı parsellerde kat sayısı artırılabilir mi?
Boğaziçi alanında yükseklik ve emsal sınırları sıkıdır; mevcut kat sayısının korunabilmesi bile her zaman mümkün olmayabilir. Kesin bilgi parselin plan notlarına göre verilir.
Tescilli binam riskli çıkarsa ne olur?
Tescilli yapılarda koruma bölge kurulunun kararları belirleyicidir; çoğu zaman restorasyon ve güçlendirme yöntemleri uygulanır.
Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
- İstanbul Büyükşehir Belediyesi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; parselinize özel durum için imar durumu ve plan notları esas alınmalıdır.
