Kısaca: 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun’da riskli yapılar için aranan karar çoğunluğunu “üçte iki”den “hisseleri oranında salt çoğunluk”a indirdi. Böylece maliklerin yarısından fazlası, hisseleri oranında, yeni yapının projesine ve yükleniciye karar verebiliyor.
Değişiklikten önce kural neydi?
6306 sayılı Kanun ilk yürürlüğe girdiğinde riskli yapı olarak tespit edilen binalarda yeniden yapım kararları, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınabiliyordu. Uygulamada bu eşik, özellikle çok malikli apartmanlarda ve miras yoluyla paylaşılan dairelerde sürecin yıllarca tıkanmasına neden olabiliyordu.
7471 sayılı Kanun ne getirdi?
2023’teki değişiklikle karar eşiği hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Bu, arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerin; yeni binanın uygulanacak projesine, yükleniciye ve paylaşım esaslarına karar verebileceği anlamına gelir. Aynı kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın görev ve yetkileri de yeniden düzenlendi.
Önemli bir ayrıntı: Salt çoğunluk kuralı, tespiti kesinleşmiş riskli yapılar için geçerlidir. Riskli olmayan bir binada ortak karar almak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümlerine tabidir.
Karara katılmayan malikler ne olur?
Kanun, karara katılmayan maliklerin paylarının değerlemeyle belirlenen rayiç değerden aşağı olmamak üzere, açık artırma usulüyle anlaşmaya katılan diğer paydaşlara satılmasını öngörür. Bu yolla satış gerçekleşmezse kanunda Bakanlık tarafından satın alma imkânı da düzenlenmiştir. Yani hiçbir malikin payı bedelsiz olarak elinden alınmaz; ancak süreç, karara katılan çoğunluğun önünü açar.
Salt çoğunlukla karar alırken nelere dikkat edilmeli?
- Toplantı usulü: Tüm maliklere usulüne uygun bildirim yapılmalı, toplantı ve karar tutanakla belgelenmelidir.
- Hisse hesabı: Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır.
- Proje ve sözleşme netliği: Kararda hangi projenin, hangi yükleniciyle ve hangi paylaşım esasıyla uygulanacağı açıkça yazmalıdır.
- Şeffaflık: Karara katılmayan maliklerin de sözleşme taslağına ve projeye erişebilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
- Güncel mevzuat: Uygulama yönetmeliği 2024 ve 2026’da da güncellendi; işlemlerden önce son metin kontrol edilmelidir.
Kadıköy’deki apartmanlar için ne anlama geliyor?
Kadıköy, Caddebostan ve Suadiye’deki eski apartmanların önemli bir kısmında yurt dışında yaşayan, mirasla pay sahibi olmuş ya da süreçten çekinen malikler bulunuyor. Salt çoğunluk kuralı bu binalarda dönüşümün önünü açıyor. Yine de en sağlıklı dönüşüm, maliklerin büyük çoğunluğunun ikna olduğu ve sürecin şeffaf yürüdüğü dönüşümdür. CK Prime olarak tüm maliklere düzenli bilgi veriyor, toplantılarda teknik soruları mühendis olarak bizzat yanıtlıyoruz.
Sürecin tamamını kentsel dönüşüm adım adım yazımızda, bölgeye özel bilgileri Kadıköy kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?
Hayır. Çoğunluk maliklerin hisseleri, yani arsa payları oranında hesaplanır.
Riskli olmayan binada salt çoğunlukla dönüşüm yapılabilir mi?
Salt çoğunluk kuralı 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılar için geçerlidir. Riskli olmayan binalarda farklı hükümler uygulanır; bu nedenle önce riskli yapı tespiti yapılması gerekir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
