Kısaca: Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre yürür. Süreç; riskli yapı tespiti, malik kararı, yüklenici seçimi ve sözleşme, zemin etüdü ve proje, ruhsat, tahliye ve yıkım, inşaat ve iskân aşamalarından oluşur. Her aşama bir öncekinin doğru yapılmasına bağlıdır.
Kentsel dönüşüm nedir ve hangi kanuna dayanır?
Kentsel dönüşüm, deprem gibi afet riskleri karşısında yeterli dayanıma sahip olmayan binaların yıkılıp güncel yönetmeliklere uygun olarak yeniden yapılmasıdır. Türkiye’de bu sürecin temel dayanağı 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’dir. Kanun; tek tek binalar için “riskli yapı”, daha geniş bölgeler için “riskli alan” ve “rezerv yapı alanı” kavramlarını tanımlar. Kadıköy’deki apartman dönüşümlerinin büyük çoğunluğu riskli yapı yoluyla ilerler.
1. Adım: Ön değerlendirme
Sürece başlamadan önce binanın yapım yılı, ruhsat ve iskân durumu, imar planındaki hakları ve malik yapısı birlikte değerlendirilmelidir. Bu aşamada yeni binada kaç bağımsız bölüm yapılabileceği, otopark ve çekme mesafeleri gibi konular netleşir. CK Prime olarak bu değerlendirmeyi ücretsiz yapıyoruz.
2. Adım: Riskli yapı tespiti
Maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Kuruluş binadan karot numunesi alır, donatıyı tarar ve binanın deprem performansını analiz eder. Rapor ilgili müdürlükçe incelenir. Riskli bulunan yapı tapuya işlenir ve maliklere bildirilir. Ayrıntılar için riskli yapı tespiti rehberimize bakabilirsiniz.
3. Adım: Kat malikleri toplantısı ve karar
Tespit kesinleştikten sonra malikler bir araya gelerek yeni yapının uygulanacak projesine, yükleniciye ve paylaşım esaslarına karar verir. 7471 sayılı Kanun’la yapılan 2023 değişikliğinden sonra bu kararlar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabiliyor. Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda ayrı bir satış usulü öngörülmüştür.
4. Adım: Yüklenici seçimi ve sözleşme
Dönüşüm çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılır. Sözleşmede daire paylaşımı, metrekareler, teslim süresi, gecikme cezası, malzeme listesi, kira yardımı ve teminatlar açıkça yazılmalıdır. Noter onaylı olması ve tapuya şerh edilmesi malikleri korur. Dikkat edilecek başlıkları kat karşılığı sözleşme yazımızda topladık.
5. Adım: Zemin etüdü ve proje
Yeni binanın güvenliği zeminle başlar. Sondaj ve laboratuvar deneylerine dayanan zemin etüdü, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre zemin sınıfını ve tasarım parametrelerini belirler. Ardından mimari, statik, mekanik ve elektrik projeler hazırlanır. Projeler malikler ve belediye ile paylaşılır.
6. Adım: Ruhsat, tahliye ve yıkım
Projeler onaylandıktan sonra belediyeden yapı ruhsatı alınır. Riskli yapı için kanunda öngörülen süreler içinde tahliye ve yıkım yapılır. Yıkım; komşu binalara, altyapıya ve çevreye zarar vermeyecek şekilde, gerekli izinler alınarak gerçekleştirilmelidir.
7. Adım: İnşaat ve denetim
İnşaat süresince yapı denetim kuruluşu ve yüklenicinin teknik ekibi her aşamayı kontrol eder. Temel, kolon ve döşeme betonlarından numune alınır, donatı yerleşimi beton dökülmeden önce denetlenir. CK Prime’da bu kontrolleri başkalarına bırakmıyor, mühendis ve mimarlarımızla şantiyede bizzat yürütüyoruz.
8. Adım: İskân ve anahtar teslimi
Bina tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân) alınır, kat mülkiyeti kurulur ve daireler sözleşmedeki paylaşıma göre maliklere teslim edilir.
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?
Süre; malik sayısına, karar sürecine, parselin büyüklüğüne ve projenin kapsamına göre değişir. En çok zaman kaybettiren aşamalar genellikle malik kararı ve sözleşme süreçleridir. Şeffaf iletişim ve eksiksiz bir sözleşme bu süreyi belirgin biçimde kısaltır.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde kira yardımı alınır mı?
Riskli yapılarda hak sahipleri, Bakanlığın belirlediği şartlarla kira yardımından yararlanabilir. Tutar ve şartlar güncellendiği için başvuru öncesinde Bakanlığın güncel duyuruları kontrol edilmelidir.
Dönüşümde harç ve vergi muafiyeti var mı?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki pek çok işlem için harç ve damga vergisi muafiyetleri bulunur. Kapsamı işleme göre değiştiği için noter ve tapu işlemleri öncesinde güncel mevzuat kontrol edilmelidir.
Hangi bölgelerde hizmet veriyorsunuz?
Ağırlıklı olarak Kadıköy, Caddebostan, Kalamış, Suadiye ve Üsküdar‘da çalışıyoruz.
Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durumlar için teknik ve hukuki danışmanlık alınmalıdır.
