Kısaca: Kadıköy, Marmara Denizi’ndeki Kuzey Anadolu Fayı segmentlerine yakın bir ilçedir. Ancak bir binanın deprem güvenliğini asıl belirleyen; yapıldığı yıl ve yönetmelik, oturduğu zemin ve yapım kalitesidir. Binanızın durumunu öğrenmenin tek güvenilir yolu, lisanslı bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitidir.
Kadıköy deprem açısından neden önemli?
Kadıköy, İstanbul’un Anadolu Yakası’nda Marmara Denizi kıyısında yer alan, yoğun ve köklü bir yerleşim alanıdır. Bilim insanları uzun süredir Marmara Denizi’nin altından geçen Kuzey Anadolu Fayı segmentlerinin İstanbul için büyük bir deprem tehlikesi oluşturduğunu vurguluyor. Moda, Fenerbahçe, Kalamış, Caddebostan ve Suadiye gibi sahil mahalleleri bu fay sistemine kuş uçuşu yakın konumdadır.
Yine de risk yalnızca faya olan uzaklıkla ölçülmez. Aynı sokakta yan yana duran iki bina, depremde birbirinden çok farklı davranabilir. Belirleyici olan; binanın hangi yönetmeliğe göre tasarlandığı, zemin koşulları, beton ve donatı kalitesi ve yıllar içinde yapılan müdahalelerdir.
Kadıköy’deki hangi binalar daha riskli?
Kadıköy’ün yapı stoğunun önemli bir bölümü, deprem yönetmeliklerinin bugünkü kadar gelişmediği dönemlerde inşa edildi. Türkiye’de deprem yönetmelikleri 1998, 2007 ve son olarak 2018’de (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi) köklü biçimde yenilendi. Bu nedenle özellikle 1999 Marmara Depremi öncesinde yapılmış binalar dikkatle incelenmelidir.
Mühendislik incelemelerinde sık karşılaşılan risk işaretleri şunlardır:
- Düşük beton dayanımı: Karot numunelerinde bugünkü standartların çok altında kalan beton sınıfları.
- Düz (nervürsüz) donatı ve yetersiz etriye: Kolon ve kirişlerde sünekliği azaltan eski donatı detayları.
- Yumuşak kat: Zemin katı dükkân ya da otopark olarak açılmış, üst katlara göre daha zayıf kalan binalar.
- Taşıyıcı elemanlara müdahale: Tadilatlarda kesilen kolonlar, kaldırılan perde duvarlar.
- Ruhsatsız kat ilavesi: Projede olmayan ek yükler.
- Korozyon: Özellikle sahile yakın, nem alan bodrum ve temel bölgelerinde paslanmış donatı.
Kadıköy’de zemin neden bu kadar belirleyici?
Deprem dalgaları zayıf zeminlerde büyüyebilir. Kadıköy’de sahil şeridinin bazı kesimlerinde dolgu alanlar, Kurbağalıdere vadisi ve Kalamış Koyu çevresi gibi dere yataklarına yakın bölgelerde ise alüvyon zeminler bulunabilir. Bu tür alanlarda zemin davranışı, aynı ilçenin sağlam kaya zeminli kesimlerinden farklı olabilir.
Bu yüzden genel haritalar fikir verse de karar parsel bazında verilmelidir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, zeminleri ZA’dan ZF’ye kadar sınıflandırır. Doğru temel sistemi ancak sondaj ve laboratuvar deneylerine dayanan bir zemin etüdüyle seçilebilir. CK Prime olarak her projeye Kadıköy’deki parselin zemin etüdüyle başlıyoruz.
Binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
İlk adım olarak e-Devlet’teki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hizmetlerinden binanızın daha önce riskli yapı olarak tespit edilip edilmediğini sorgulayabilirsiniz. Daha önce tespit yapılmadıysa, maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir.
Tespit sırasında binadan beton numunesi (karot) alınır, donatı taraması yapılır ve bina, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre analiz edilir. Sürecin ayrıntılarını riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık.
Bina riskli çıkarsa ne olur?
Tespit sonucu tapu siciline işlenir ve maliklere bildirilir. Malikler sonuca, tebliğden itibaren kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir. Kesinleşen riskli yapılar için malikler yeni yapının projesine, yükleniciye ve paylaşıma birlikte karar verir. 2023’te yapılan değişiklikle bu kararlar artık hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabiliyor.
Riskli yapılarda Bakanlığın kira yardımı, faiz desteği ve çeşitli harç ve vergi muafiyetleri gibi destekleri bulunur. Bu desteklerin tutarları ve şartları dönem dönem güncellendiği için başvuru öncesinde Bakanlığın güncel duyurularını kontrol etmek gerekir.
Kat malikleri bugün ne yapabilir?
- Binanın yapım yılını, ruhsat ve iskân bilgilerini belediyeden ya da yöneticiden öğrenin.
- e-Devlet üzerinden riskli yapı kaydını sorgulayın.
- Kolonlarda çatlak, dökülen sıva altından görünen paslı donatı ya da bodrumda nem gibi işaretleri not edin.
- Taşıyıcı elemanlara dokunan tadilatlara izin vermeyin.
- Kat malikleri toplantısında riskli yapı tespiti için ortak karar alın.
- Bir mühendisle ön değerlendirme yapıp binanız için dönüşüm seçeneklerini konuşun.
CK Prime bu süreçte nasıl yardımcı olur?
CK Prime İnşaat, ulaşım ve altyapı projelerinden gelen 25 yıllık mühendislik tecrübesini Kadıköy, Caddebostan, Kalamış, Suadiye ve Üsküdar‘daki kentsel dönüşüm projelerine taşıyor. Zemin etüdünden taşıyıcı sistem tasarımına, malzeme seçiminden şantiye denetimine kadar her adımı mühendis gözüyle yönetiyoruz. Binanız için ücretsiz ön değerlendirme görüşmesi planlayabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kadıköy’deki her eski bina riskli midir?
Hayır. Yapım yılı önemli bir göstergedir ancak tek başına karar vermek için yeterli değildir. Binanın riskli olup olmadığını yalnızca lisanslı kuruluşların yaptığı teknik tespit belirler.
Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?
Binadaki maliklerden herhangi biri ya da kanuni temsilcisi, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak tespit yaptırabilir.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Karar binanın mevcut durumuna, zemine ve ekonomik değerlendirmeye göre verilir. Eski ve düşük dayanımlı yapılarda yeniden yapım çoğu zaman daha güvenli ve uzun vadede daha ekonomik bir çözümdür.
Kaynaklar ve resmi bağlantılar
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- AFAD – Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 sayılı Kanun
- e-Devlet Kapısı
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel karar için teknik inceleme ve hukuki danışmanlık alınmalıdır.
